근저당권 설정 해지 방법 및 비용(셀프 vs 은행 비교)
주택 담보 대출을 모두 상환했다고 해서 자동으로 근저당권 설정된게 말소되지 않습니다. 은행을 통하거나 셀프로 하거나 근저당권 말소를 해야합니다.
📌 근저당권 설정 해지(말소) 3줄 요약
- 자동 소멸 안 됨: 대출금을 전액 상환해도 등기소에 ‘말소 등기’를 신청하지 않으면 등기부등본에 대출 기록이 계속 남습니다.
- 비용 차이: 은행 법무사에게 위임 시 약 4~5만 원, 본인이 직접(셀프) 하면 약 1만 원 내외가 듭니다.
- 필수 절차: 은행에서 ‘해지 증서’와 ‘등기필증’을 받아 관할 구청(등록면허세 납부) → 등기소(신청서 제출) 순서로 진행합니다.
근저당권 설정 해지 방법 및 비용(셀프 vs 은행 비교)
대출 상환과 근저당권 말소 차이
은행에 대출을 상환했다고 해서 근저당권이 자동으로 말소되지 않기 때문에 반드시 근저당권을 말소시켜야 합니다.
2. 근저당권 해지 방법 및 비용 정리
셀프 근저당권 말소 절차
▼ 등기 관련 필수 사이트 바로가기
- [대법원 인터넷등기소]: http://www.iros.go.kr (말소 신청서 양식 다운로드 및 등기 열람)
- [위택스 (등록면허세 납부)]: https://www.wetax.go.kr (구청 방문 없이 세금 납부)
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-
[국토부 실거래가 공개시스템]: http://rt.molit.go.kr
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[청약홈 (한국부동산원)]: https://www.applyhome.co.kr
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[정부24 (건축물대장)]: https://www.gov.kr
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[HUG 주택도시보증공사]: https://www.khug.or.kr
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자주 묻는 질문(FAQ)
- Q. 대출을 다 갚으면 은행이 알아서 해지해 주나요? A. 아니요, 은행은 자동으로 말소 신청을 해주지 않습니다. 본인이 비용을 지불하고 신청해야 합니다.
- Q. 근저당권을 말소하지 않고 놔두면 어떻게 되나요? A. 이자는 나가지 않지만, 등기부상에 빚이 있는 것으로 표시되어 집을 팔거나 세를 놓을 때 불리합니다.
- Q. 근저당권을 일부만 갚았을 때 감액 등기는 필수인가요? A. 필수는 아닙니다. 하지만 추가 대출이 필요하거나 세입자를 위해 채권최고액을 줄여야 한다면 ‘감액 등기’를 하는 것이 좋습니다.
- Q. 셀프 등기 시 은행에서 꼭 받아야 할 서류는 무엇인가요? A. 위임장, 해지 증서, 등기필증(등기필정보) 3가지는 반드시 챙겨야 합니다.
- Q. 인터넷으로도 말소 신청이 가능한가요? A. ‘대법원 인터넷등기소’를 통해 전자 신청이 가능하지만, 은행의 승인과 복잡한 절차(전자서명 등)가 필요하여 일반인은 방문 신청이 더 수월할 수 있습니다.
- Q. 집을 파는 날(잔금일) 대출을 갚는데, 말소는 어떻게 하나요? A. 보통 매수 측 법무사가 잔금 처리와 소유권 이전 등기를 하면서 매도인의 근저당 말소 등기도 함께 처리해 줍니다. (말소 비용은 매도인 부담)
- Q. 말소 비용은 누가 내나요? A. 원칙적으로 근저당권 설정자(집주인/채무자)가 부담합니다.
- Q. 등록면허세는 얼마인가요? A. 건당 6,000원이며, 여기에 지방교육세 20%(1,200원)가 붙어 총 7,200원입니다.
- Q. 처리되는 데 며칠이나 걸리나요? A. 보통 신청일로부터 영업일 기준 3~4일 정도 소요됩니다.
- Q. 마이너스 통장도 근저당 설정을 하나요? A. 네, 주택담보대출 형태의 마이너스 통장이라면 근저당권이 설정되므로, 사용을 종료하려면 말소 등기를 해야 합니다.
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