최우선변제의 기준은 내가 계약하는 시점이 아닙니다. 반드시 등기부등본상 가장 빠른 근저당(말소기준권리)이 설정된 날짜의 법 기준을 따라야 합니다. 법이 변동되는지 재차 확인하고 소액임차인 최우선변제금 계산기를 간단하게 셀프로 체크해보시기 바랍니다.
💡 30초 요약: 최우선변제금과 소액임차인, 이것만 아시면 됩니다!
- 최우선변제금 뜻: 집이 경매로 넘어갔을 때, 은행의 근저당 등 다른 빚쟁이들보다 ‘가장 먼저’ 내 보증금의 일부를 돌려받을 수 있는 권리입니다.
- 소액임차인 인정 기준: > 1. 보증금 액수가 법에서 정한 ‘소액’ 기준 이하일 것 (지역별, 근저당 설정 연도별 상이) 2. 경매개시결정기입등기 전까지 ‘대항력(주택 인도 + 전입신고)’을 갖출 것
- 핵심 주의사항: 소액임차인 기준은 ‘지금 당장’의 법이 아니라, 등기부등본상 ‘가장 빠른 근저당권(말소기준권리)이 설정된 날짜’의 법을 기준으로 판단해야 합니다!
소액임차인 최우선변제금 계산기 [부동산계산기]
경매 배당의 핵심인 ‘선순위 근저당 설정일’에 따른 과거 기준까지 입력하고 진단해보시면 됩니다.
🛡️ 최우선변제금 자가진단
내 보증금, 0순위로 얼마까지 보호될까?
※ 등기부등본 을구의 ‘최초 근저당일’을 선택하세요.
모든 부동산 계산기는 세금과 기준들이 정책에 따라 변동되기 때문에 계산기 체크는 조회 용으로만 사용하고 반드시 세무서나 관련 기관에 다시한번 재 체크 바랍니다.
부동산계약 참조하면 좋은 공식 사이트
🔗 권리분석 및 소액임차인 확인 필수 공공포털
내 보증금을 지키는 첫걸음, 국가 공식 서류로 확인하세요
📑대법원 인터넷등기소
최우선변제금 기준일은 현재가 아닙니다. 은행 대출 등 등기부등본 을구의 최초 근저당권 설정 일자를 열람하여 내가 소액임차인 기준에 맞는지 정확히 역산해 보세요.
⚖️국가법령정보센터
과거 년도의 소액임차인 보호 기준이 궁금하시다면? 법제처에서 제공하는 주택임대차보호법 시행령 연혁을 검색하여 연도별·지역별 정확한 변제금액을 확인할 수 있습니다.
🏛️법원경매정보
경매가 개시되었다면 배당요구가 필수입니다! 대법원 경매 사이트에서 나의 사건번호를 검색하여 매각물건명세서와 배당요구종기일을 늦지 않게 꼭 확인하세요.
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최우선변제금 자주 묻는 질문(FAQ)
최우선변제금 자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 확정일자를 안 받았는데 최우선변제금을 받을 수 있나요?
네, 받을 수 있습니다. 최우선변제금은 ‘주택 인도(이사) + 전입신고’ 이 두 가지 대항력만 경매개시결정기입등기 전까지 갖추면 인정됩니다. 확정일자는 순위에 따른 나머지 보증금 배당을 받을 때 필요합니다.
Q2. 월세 세입자도 소액임차인에 해당하면 받을 수 있나요?
네, 가능합니다. 주택임대차보호법에서 말하는 보증금은 ‘순수 보증금’만을 기준으로 합니다. 상가와 다르게 주택은 월세를 보증금으로 환산하지 않으므로, 월세가 아무리 비싸도 보증금 액수만 기준 이하로 소액이라면 최우선변제를 받습니다.
Q3. 최우선변제금은 보증금을 100% 다 돌려주는 건가요?
아닙니다. 법에서 정한 ‘일정 한도액’까지만 보호해 줍니다. 또한 다른 선순위 권리자들을 보호하기 위해 ‘주택 매각대금(낙찰가)의 1/2 범위 내’에서만 지급되므로, 낙찰가가 너무 낮으면 한도액보다 적게 받을 수도 있습니다.
Q4. 경매가 시작된 후에 전입신고를 해도 인정되나요?
절대 인정되지 않습니다. 최우선변제를 받기 위한 대항력(전입신고)은 반드시 등기부등본에 ‘경매개시결정기입등기’가 찍히기 전에 완료되어야 합니다.
Q5. 법원 경매에서 배당요구를 하지 않아도 알아서 주나요?
아닙니다. 최우선변제권이 있는 소액임차인이라도 법원이 정한 ‘배당요구종기일’까지 반드시 배당요구를 직접 해야만 돈을 받을 수 있습니다. 가만히 있으면 권리를 포기한 것으로 간주합니다.
Q6. 전입신고만 해두고 짐을 빼서 다른 곳에 살아도 되나요?
안 됩니다. 대항력의 요건은 ‘주택 인도(점유) + 전입신고’입니다. 배당요구종기일까지 해당 주택에 실제로 거주(점유)하고 있어야 대항력이 유지되어 최우선변제금을 받을 수 있습니다.
Q7. 회사(법인) 이름으로 계약한 전세도 최우선변제가 되나요?
원칙적으로 주택임대차보호법은 ‘자연인(개인)’을 보호하므로 법인은 대상이 아닙니다. 단, LH, SH 등 지방공사나 ‘중소기업기본법’에 따른 중소기업이 직원 숙소용으로 임차한 경우는 예외적으로 보호받을 수 있습니다.
Q8. 은행에서 대출받을 때 말하는 ‘방공제’가 이것과 관련 있나요?
네, 정확합니다. 은행이 담보대출을 해줄 때 경매로 넘어가면 최우선변제금(소액임차인 몫)을 0순위로 뺏기게 되므로, 대출 한도에서 미리 최우선변제금만큼을 빼고(방공제) 빌려주는 것입니다.
Q9. 상가 임차인도 최우선변제권이 있나요?
네, 있습니다. 하지만 이는 ‘주택임대차보호법’이 아닌 ‘상가건물 임대차보호법’의 적용을 받으며, 지역별 환산보증금 기준과 한도액이 주택과는 완전히 다르게 적용됩니다.
Q10. 전세보증보험에 가입했다면 최우선변제금은 어떻게 되나요?
HUG 등 전세보증보험에서 보증금 전액을 먼저 대신 갚아주며(대위변제), 세입자가 받을 수 있었던 최우선변제권 등의 권리는 보증기관(HUG)이 승계하여 법원으로부터 대신 배당금을 회수하게 됩니다.